一、开发商口头承诺和合同不一致怎么办
当开发商口头承诺与合同不一致时，可按以下方式处理：
（一）看能否协商解决。尝试与开发商友好沟通，明确指出口头承诺与合同条款的差异，要求开发商按照口头承诺对合同进行补充或修改。若开发商认可并愿意配合，双方可签订补充协议，将口头承诺转化为书面形式，以确保双方权益。
（二）若协商不成，需明确应以合同约定为准。根据我国法律规定，合同是双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，具有法律效力。一般情况下，书面合同的证明力高于口头承诺。若没有充分证据证明口头承诺的存在及其具体内容，在发生纠纷时，法院通常会依据合同条款进行裁决。
（三）若有充分证据证明口头承诺的存在，如录音、录像、证人证言等，且该口头承诺不违反法律法规的强制性规定，可考虑通过法律途径解决。例如向法院提起诉讼，要求开发商履行口头承诺或承担违约责任。
二、开发商无预售许可证,合同是否有效
开发商无预售许可证时签订的商品房预售合同通常是无效的。具体分析如下：
从法律规定来看，我国相关法律明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这是为了保障购房者的合法权益，确保房地产开发项目的合法性和可行性。未取得预售许可证进行商品房预售，违反了法律的强制性规定。
对于合同效力的影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
实践中的处理方式，如果合同被认定无效，开发商应当返还购房者已支付的购房款及利息，并赔偿购房者因此遭受的损失。购房者在签订购房合同时，务必仔细审查开发商是否具备预售许可证等相关证件，以避免自身权益受损。
三、开发商逾期交房多久可以解除合同
在开发商逾期交房的情况下，解除合同的时间规定需根据具体情况判断：
（一）看合同约定。若购房合同中明确约定了开发商逾期交房解除合同的具体期限，那么当逾期交房达到该约定的天数时，购房者就有权解除合同。比如合同约定逾期交房30日购房者可解除合同，那逾期满30日，购房者便可行使解除权。
（二）在合同没有约定或约定不明时，根据相关法律规定，经购房者催告后，开发商在三个月的合理期限内仍未履行交房义务，购房者可以解除合同。不过需注意，这里的三个月是合理期限，是从购房者催告后开始计算。
此外，若开发商逾期交房的行为致使购房者的合同目的无法实现，即便未达到约定或法定的期限，购房者也可以解除合同。例如，因开发商逾期交房，导致购房者无法按时入住而遭受重大损失，影响到购房者购房居住等根本目的的实现，此时购房者有权解除购房合同。
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