一、退房承诺书具有法律效应吗
退房承诺书在符合一定条件时具有法律效力。
其一，行为人需具备相应的民事行为能力。作出退房承诺的主体应是完全民事行为能力人，能够独立实施民事法律行为，对自己的承诺承担相应法律后果。若为限制民事行为能力人，其作出的退房承诺需经法定代理人追认才可能有效；无民事行为能力人作出的则无效。
其二，意思表示要真实。退房承诺必须是承诺人真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。例如，不能是在被强迫的情况下签署的退房承诺书。
其三，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。退房承诺书中约定的事项不能违反法律法规的强制性要求，也不能损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益。
只要退房承诺书满足上述条件，一般就具有法律效力，对承诺人具有法律约束力，承诺人应按照承诺内容履行相应义务。
二、签了购房协议想退房能行的吗
签了购房协议后能否退房，需根据具体情况判断：
一是看协议约定。若购房协议中明确约定了退房的条件，比如在一定期限内，购房者若对房屋某些特定情况不满意可退房，且实际情况符合约定条件，那么购房者可以按照协议退房。
二是看法定情形。如果存在开发商隐瞒房屋重大瑕疵，如房屋主体结构质量不合格，无法交付使用；或者交付使用后，经核验主体结构质量确属不合格；又或者开发商迟延交付房屋，经催告后在合理期限内仍未履行等法定情形，购房者有权解除购房协议退房。
三是协商退房。即使不存在上述约定或法定情形，购房者也可尝试与开发商协商退房。若开发商同意，双方可签订解除协议，办理退房手续。但如果没有正当理由且开发商不同意退房，购房者单方面退房可能构成违约，需承担违约责任。
三、购房保证金是可以退吗
购房保证金能否退还，需根据具体情况判断：
一是要看合同约定。若购房合同或相关协议中明确约定了保证金退还的条件，比如在规定时间内签订正式购房合同、满足一定的付款条件等，当购房者满足这些条件时，开发商应按约定退还保证金。反之，若购房者未满足约定条件，开发商有权依据合同不予退还。
二是关注保证金性质。若保证金是作为定金性质，根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。若不是定金性质，在不存在违约等法定或约定扣除情形时，一般应当退还。
三是看是否存在违约行为。若因购房者自身原因违约，如无故放弃购房等，开发商可能会依据相关规定或约定扣除保证金；若因开发商原因导致交易无法进行，如房屋存在严重质量问题等，购房者有权要求退还保证金。
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